定價模型

房地產定價模型及應用？

特征價格法(Hedonic Price Method) 　　特征價格法，又稱Hedonic模型法和效用估價法，認為房地產由眾多不同的特征組成，而房地產價格是由所有特征帶給人們的效用決定的。由于各特征的數量及組合方式不同，使得房地產的價格產生差異。因此，如能將房地產的價格影響因素分解，求出各影響因素所隱含的價格，在控制地產的特征(或品質)數量固定不變時，就能將房地產價格變動的品質因素拆離，以反映純粹價格的變化。 特征價格模型在國外首先應用于具有較大差異性的耐用消費品的定價中?！癏edonic”是“享樂”的意思，在這里是指由于商品具有某種使用價值，而使得消費者得到滿足的意思。在特征價格模型中，任何住房的價格都是由住房的特征價格的集合來表示的。而住房價格之間的差異，是由于住房所含特征數量不同以及特征所能提供的功能的大小不同而引起的。但是，房地產項目的特征價格是隱形的，無法通過市場售價直接獲得。因此，需要將市場上的房地產項目所具有的對價格產生影響的特征進行分解，分別計算每一個“特征”所值的價格?！　《?、Hedonic模型的應用

　　1.hedonic模型的形式。Hedonic模型大致有三種函數形式定義,分別如下：

　?。?）線性形式：P＝a0 aiZi ε。P表示價格;a0表示常數;ai表示各因素的影響系數;Zi表示影響價格的因素;ε表示殘差,一般殘差不具有經濟意義。

　?。?）半對數形式：lnP＝a0 aiZi ε（各符號表示意義相同）。

　?。?）對數形式：lnP＝a0 ailnZi ε（各符號表示意義相同）。

　　實際應用中,具體采用哪種函數形式,要結合實際情況,予以考慮。

　　2.住宅租金的影響因素及其賦值。Hedonic模型主要關注的是產品屬性的隱含價格。影響住宅租金的因素主要有區位、結構和鄰里屬性三大因素。

　　區位屬性主要是對景觀、便利性及區域的開發程度的測度。如前所述,不同的小區由于地理位置差異較大,對其交通狀況、生活配套定量評分很難做到精準。因此,本文作者覺得要運用Hedonic模型考察住宅租金的影響因素,最好是建立在同一個小區,這樣就不用考慮小區的地理位置、生活配套,可以最大程度做到精準。

　　二、Hedonic模型的應用

　　1.hedonic模型的形式。Hedonic模型大致有三種函數形式定義,分別如下：

　?。?）線性形式：P＝a0 aiZi ε。P表示價格;a0表示常數;ai表示各因素的影響系數;Zi表示影響價格的因素;ε表示殘差,一般殘差不具有經濟意義。

　?。?）半對數形式：lnP＝a0 aiZi ε（各符號表示意義相同）。

　?。?）對數形式：lnP＝a0 ailnZi ε（各符號表示意義相同）。

　　實際應用中,具體采用哪種函數形式,要結合實際情況,予以考慮。

　　2.住宅租金的影響因素及其賦值。Hedonic模型主要關注的是產品屬性的隱含價格。影響住宅租金的因素主要有區位、結構和鄰里屬性三大因素。

　　區位屬性主要是對景觀、便利性及區域的開發程度的測度。如前所述,不同的小區由于地理位置差異較大,對其交通狀況、生活配套定量評分很難做到精準。因此,本文作者覺得要運用Hedonic模型考察住宅租金的影響因素,最好是建立在同一個小區,這樣就不用考慮小區的地理位置、生活配套,可以最大程度做到精準。